DSR 계산기

DSR 계산은 어떻게 하나요?

대출마다 1년에 갚는 원금과 이자를 구해 모두 더한 뒤 연소득으로 나눕니다. 어려운 부분은 '1년 원금'입니다. 매달 통장에서 나가는 돈이 아니라 대출 종류별로 정해진 방식을 따르기 때문입니다. 위 표처럼 원리금균등 주담대는 앞으로 1년 동안 실제로 내는 금액을 쓰지만 신용대출을 만기에 한 번에 갚기로 했다면 원금을 5년으로 나눠 매년 갚는 것으로 봅니다.

연소득 6,000만 원인 사람이 금리 6% 마이너스통장(한도 3,000만 원)을 갖고 있고 수도권 아파트를 사려고 2억 5,000만 원을 4%·30년 원리금균등으로 빌린다고 해 봅시다. 마이너스통장은 6,000,000원 + 1,800,000원 = 7,800,000원, 새 주담대는 1년에 14,322,459원입니다. 합계 22,122,459원을 소득으로 나누면 DSR은 36.87%로 은행 기준 40% 안입니다.

그런데 은행 심사에서는 새 주담대 금리에 스트레스 금리 3%p를 더해 계산합니다. 금리 7%로 보면 주담대 원리금이 19,959,075원으로 늘어 DSR이 46.27%가 됩니다. 한도를 3,759,075원 넘기 때문에 이 조건 그대로는 대출이 어렵습니다. 위 계산기에 같은 숫자를 넣으면 이 결과가 그대로 나옵니다.

스트레스 DSR을 넣으면 왜 더 높게 나오나요?

스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 수 있다는 가정을 한도 계산에 미리 넣는 제도입니다. 내는 이자는 그대로입니다. DSR을 계산할 때만 금리를 높여 잡습니다. 2026-12-31까지는 수도권(서울·경기·인천)과 규제지역 주담대에 3%p, 지방 주담대에 0.75%p, 신용대출과 기타 대출에 1.5%p를 더합니다. 신용대출은 신용대출 잔액 합계가 1억 원을 넘을 때만 더합니다.

앞의 예에서 집이 지방에 있다면 가산폭이 0.75%p로 줄어 DSR이 39.08%가 됩니다. 같은 소득, 같은 대출이라도 집이 어디 있느냐에 따라 결과가 달라집니다. 혼합형이나 주기형처럼 금리가 일정 기간 고정되는 대출은 가산폭이 더 작습니다. 금리 유형별 가산폭과 단계별 일정은 스트레스 DSR 페이지에서 따로 계산합니다.

이미 받아 둔 대출은 실행할 때의 스트레스 금리가 그대로 적용됩니다. 이 계산기는 기존 대출을 약정 금리로만 계산하므로, 예전에 스트레스 금리가 붙어 실행된 대출이 있다면 은행이 계산한 DSR은 이보다 조금 높게 나옵니다.

DSR 40%는 누구에게 적용되나요?

은행업감독규정 〈별표6〉은 총대출액이 1억 원을 넘는 차주에게 DSR 40%를 적용합니다. 총대출액에는 새로 신청하는 금액도 들어갑니다. 마이너스통장은 쓴 금액이 아니라 한도로 셉니다. 2금융권(저축은행·상호금융·카드사·보험사)은 50%이고 규제지역 여부와 관계없이 같습니다.

연소득 6,000만 원에 5,000만 원짜리 만기일시 신용대출 하나만 있으면 DSR은 21.67%입니다. 총대출액이 1억 원 이하라 은행 DSR 한도는 적용되지 않습니다. 계산기도 결과 아래에 그렇게 표시합니다. 다만 은행마다 자체 심사 기준이 있고 주담대라면 LTV와 DTI를 따로 봅니다. 최대로 얼마까지 빌릴 수 있는지 궁금하다면 DSR 한도 계산기가 금액을 거꾸로 구해 줍니다.

부채를 잡는 방식은 은행 시행세칙 〈별표18〉 기준입니다. 2금융권은 DSR 기준만 50%로 바꿔 계산하며 업권별 감독규정의 세부 산정 방식까지는 반영하지 않았습니다.

마이너스통장은 안 쓰면 DSR에 안 들어가나요?

들어갑니다. 한도대출은 한도 전체를 대출 금액으로 보기 때문에 잔액이 0원이어도 한도 ÷ 5년이 원금으로, 한도 × 금리가 이자로 잡힙니다. 한도 3,000만 원에 금리 6%면 1년에 7,800,000원이고 연소득 6,000만 원이면 이것만으로 DSR이 13%입니다. 주담대를 앞두고 쓰지 않는 마이너스통장의 한도를 줄이거나 해지하면 DSR이 바로 내려가는 이유입니다.

원리금균등과 원금균등 중 DSR이 낮은 쪽은?

원리금균등이 낮습니다. DSR은 대출 첫해의 원리금을 보는데, 원금균등은 원금을 매달 똑같이 갚기 때문에 이자가 많은 첫해의 부담이 가장 큽니다. 연소득 5,000만 원에 2억 5,000만 원을 4%·30년으로 빌리면 원리금균등의 DSR은 28.64%(스트레스 반영 39.92%)입니다. 원금균등으로 바꾸면 36.36%(스트레스 반영 51.13%)로 올라갑니다. 원리금균등은 스트레스 금리를 넣어도 40% 아래지만 원금균등은 기준을 넘습니다. 총이자는 원금균등이 적습니다. 그래도 한도가 빠듯하다면 상환 방식부터 바꿔 계산해 보세요.

부부합산 DSR은 어떻게 계산하나요?

계산기에서 '부부합산'을 고르고 배우자 소득을 넣으면 두 소득을 더해 나눕니다. 이때 배우자 명의 대출도 보유 대출에 함께 넣어야 합니다. 시행세칙은 배우자 소득을 합산하면 배우자 명의 부채도 합산하도록 정하고 있습니다. 배우자 소득은 근로소득처럼 증빙되는 소득이나 신고소득만 더할 수 있고 국민연금 납부액으로 추정한 인정소득은 합산이 안 됩니다. 부부합산을 받아 주는지는 상품과 은행에 따라 다르니 신청 전에 확인하세요. 소득 산정 기준은 DSR 제외 대출 페이지에 정리해 두었습니다.

이 계산기가 다루지 않는 경우

디딤돌·보금자리론 같은 정책 모기지, 중도금·이주비 대출을 새로 받는 경우, 장래소득 반영, 인정·신고소득 환산은 다루지 않습니다. 대환으로 갚을 기존 대출을 빼는 계산, 거치기간이 있는 대출, 오피스텔 담보대출, 카드론·유가증권담보대출도 따로 입력하지 않습니다. 할부나 학자금처럼 1년 상환액을 알고 있는 대출은 '기타 대출'에 그 금액을 넣으면 됩니다. 2금융권 고유의 부채 산정 방식도 따로 반영하지 않았습니다.