DTI 계산기

DTI 계산은 어떻게 하나요?

새로 받을 주담대와 이미 있는 주담대는 1년 원금과 이자를 모두 더하고 신용대출 같은 다른 대출은 1년 이자만 더해 연소득으로 나눕니다. 연소득 7,000만 원인 사람이 서울 아파트를 사며 3억 원을 4%·30년 원리금균등으로 빌리고 금리 6% 신용대출 3,000만 원이 있다고 해 봅시다. 새 주담대 원리금은 1년 17,186,951원, 신용대출 이자는 1,800,000원입니다. 합계를 소득으로 나눈 DTI는 27.12%로 규제지역 한도 40% 안입니다.

은행은 기타 대출 이자를 실제 금리가 아니라 한국은행이 매달 발표하는 예금은행 가계대출 평균금리(잔액 기준)에 1%p를 더한 금리로 계산합니다. 계산기는 그 금리를 직접 넣게 해 두었으니 모르면 실제 금리를 넣으세요. 예·적금담보대출과 이번 주담대로 갚을 대출은 빼고 넣습니다.

지역별 DTI 한도는 얼마인가요?

감독규정의 표는 투기지역 40%, 투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%, 그 밖의 수도권 60%입니다. 조정대상지역과 수도권 칸은 아파트(주상복합 포함)에만 적용되고 지방 비규제지역은 DTI 한도 자체가 없습니다. 생애최초 주택 구입이면 60%까지 허용됩니다.

지금 서울과 경기 규제지역은 조정대상지역이면서 투기과열지구로 함께 지정돼 있습니다. 규정은 지역별 숫자만 적고 있어서 이 계산기는 둘 중 엄격한 40%를 적용합니다. 실제 적용 비율은 금융기관에 확인하세요. 같은 조건을 규제지역이 아닌 인천 아파트로 바꾸면 한도가 60%로 올라가고 DTI만 따지면 최대 7억 169만 원까지 가능합니다. 서울에서는 4억 5,732만 원입니다.

DSR과 DTI는 무엇이 다른가요?

가장 큰 차이는 다른 대출을 어떻게 세느냐입니다. DTI는 주담대가 아닌 대출의 이자만 보고 DSR은 원금까지 봅니다. 앞의 예에서 신용대출 3,000만 원이 만기일시라면 DSR에서는 원금 ÷ 5년이 더해져 DSR이 35.7%, 스트레스 금리까지 넣으면 45.36%가 됩니다. DTI 27.12%보다 훨씬 높아 은행 DSR 기준 40%를 넘습니다.

그래서 대부분은 DSR이 먼저 한도에 걸립니다. 그래도 두 규제는 별개라 둘 다 맞아야 합니다. DSR 쪽 계산은 DSR 계산기에서, 두 한도와 LTV를 한 번에 비교하는 것은 DSR 한도 계산기에서 하면 됩니다.

만기일시 주담대는 DTI가 어떻게 잡히나요?

원금 일시상환 주담대는 대출 원금을 대출 기간으로 나눈 금액을 매년 갚는다고 보고 1년 이자를 더합니다. 대출 기간이 10년을 넘으면 10년으로 나눕니다. 앞의 3억 원을 30년 만기일시로 바꾸면 1년 원리금이 42,000,000원으로 잡힙니다. DTI는 62.57%로 뛰어 규제지역 한도를 넘습니다. 원리금균등보다 매달 내는 돈은 적어도 한도 계산에서는 불리합니다. 원금균등은 그 중간쯤입니다. 첫해에 원금을 똑같이 나눠 갚으면서 이자도 가장 많이 내기 때문에 1년 원리금이 21,816,667원으로 잡히고 DTI는 33.74%입니다. 상환 방식만 바꿔도 같은 대출의 DTI가 이만큼 달라지니 계산기에서 세 가지를 모두 눌러 보세요.

DTI를 적용하지 않는 대출도 있나요?

있습니다. 전 금융기관을 합쳐 1억 원 이내인 소액 주담대(같은 집 담보 누적액이 1억 원을 넘으면 적용), 상속이나 경매로 대출을 떠안는 경우, 분양 주택 중도금·이주비 대출, 규제지역 밖 사업장의 잔금대출은 DTI를 적용하지 않을 수 있습니다. 2주택 이상 세대가 생활안정자금 목적으로 주담대를 받으면 한도에서 10%p를 뺍니다. 스트레스 금리는 DSR에만 쓰고 DTI에 적용한다는 규정은 없습니다.

이 계산기가 다루지 않는 경우

두 번째 주담대부터 만기를 15년으로 잘라 계산하는 규정, 기존 중도금·이주비 대출을 25년 원금균등으로 바꿔 넣는 계산, 장래소득과 인정·신고소득 환산, 생활안정자금 주담대의 차감은 반영하지 않습니다. 기존 주담대는 1년 원리금을 직접 넣어야 합니다. 규제지역 서민·실수요자의 DTI 우대도 요건 확인이 필요해 넣지 않았습니다.