LTV 계산기

LTV 계산은 어떻게 하나요?

주택 가격에 LTV 비율을 곱한 뒤, 그 집에 먼저 잡혀 있는 근저당이나 세입자 보증금을 뺍니다. 시행세칙은 LTV를 '(대출금 + 선순위채권 + 임차보증금) ÷ 담보가치'로 정하고 있어서 먼저 갚아야 할 돈이 있으면 그만큼 대출 여력이 줄어듭니다. 지방의 4억 원짜리 주택을 무주택자가 살 때 LTV는 70%라 2억 8,000만 원이지만 세입자 보증금 5,000만 원을 안고 산다면 한도는 2억 3,000만 원입니다.

주택 가격은 은행이 인정하는 시가입니다. 아파트는 KB시세 일반평균가나 한국부동산원 시세를 쓰는 경우가 많습니다. 매매가가 시세보다 높아도 한도는 시세 기준으로 나옵니다.

규제지역 LTV 40%는 어디에 적용되나요?

2026-10-10 기준 규제지역(조정대상지역 겸 투기과열지구)은 서울 25개 자치구 전체와 경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구, 성남시 수정구, 성남시 중원구, 수원시 영통구, 수원시 장안구, 수원시 팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시이고 2026년 7월 1일부터 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 추가됐습니다. 이 지역에서 무주택자나 기존 주택을 처분하기로 한 1주택자가 집을 사면 LTV는 40%입니다.

은행업감독규정 〈별표6〉 원문에는 아직 '규제지역 50%'로 적혀 있습니다. 금융위원회가 2025년 9월 7일 대책에서 이를 40%로 낮추고 행정지도로 먼저 시행했기 때문에, 실제 대출 창구에서는 40%가 적용됩니다. 이 계산기도 40%를 씁니다. 규제지역은 지정·해제로 바뀌므로 계산기 지역 목록 아래 기준일을 확인하세요.

가격대별 주담대 한도는 얼마인가요?

2025년 10월 16일부터 수도권(서울·경기·인천)과 규제지역에서 집을 사는 주담대는 LTV와 별도로 금액 상한이 있습니다. 시가 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원입니다. 둘 중 작은 금액까지만 나옵니다.

서울의 12억 원 아파트는 LTV 40%로 4억 8,000만 원이고 가격대 한도(6억 원)보다 작아 4억 8,000만 원이 한도입니다. 20억 원 아파트는 LTV로는 8억 원이지만 가격대 한도에 걸려 4억 원, 30억 원이면 2억 원입니다. 규제지역이 아닌 인천의 10억 원 아파트도 수도권이라 LTV 70%로 계산한 7억 원 대신 6억 원까지만 나옵니다.

생애최초 LTV는 얼마인가요?

세대원 모두 주택을 가진 적이 없는 생애최초 구입자는 수도권·규제지역 70%, 그 밖의 지역 80%를 받습니다. 규정상 80%까지 가능하지만 2025년 6.27 대책으로 수도권·규제지역은 70%로 낮아졌습니다. 6개월 안에 전입해야 한다는 조건도 붙었습니다. 대출 금액은 어느 지역이든 6억 원을 넘을 수 없습니다. 지방의 9억 원 주택이면 80%로 7억 2,000만 원이 나오지만 상한에 걸려 6억 원입니다. 서울의 8억 원 아파트는 70%인 5억 6,000만 원으로, 일반 무주택자의 40%보다 많이 나옵니다.

1주택자·다주택자는 LTV가 어떻게 되나요?

수도권과 규제지역에서는 2주택 이상 보유자, 그리고 기존 집을 팔지 않는 1주택자가 집을 더 살 때 주택 구입 목적 주담대를 받을 수 없습니다(LTV 0%). 기존 주택을 6개월 안에 처분하기로 약정한 1주택자는 무주택자와 같은 비율을 받습니다.

지방(비규제지역)에서 집을 가진 세대가 한 채를 더 사면 70%에서 10%p를 뺀 60%입니다. 5억 원 주택이면 3억 원입니다. 기존 주택의 매매계약을 맺고 계약금을 받은 사실을 증명하면 차감하지 않을 수 있습니다. 소득 기준의 한도는 DSR 한도에서 함께 비교하세요.

이 계산기가 다루지 않는 경우

규제지역 서민·실수요자 우대(LTV 가산)는 주택 가격 요건이 감독규정(9억·8억 원)과 금융위 안내(8억 원)에서 다르게 적혀 있어 반영하지 않았으니 금융기관에 확인하세요. 생활안정자금 목적 주담대, 디딤돌·보금자리론 같은 정책 모기지, 주택임대·매매사업자 대출, 오피스텔·상가 담보대출, 중도금·이주비 대출, 방 수에 따른 최우선변제 소액보증금 공제도 다루지 않습니다.