DSR 한도 계산기

DSR 40%면 대출 얼마까지 나오나요?

다른 대출이 없는 연소득 5,000만 원 직장인이 수도권 아파트를 사며 금리 4%, 30년 원리금균등으로 빌린다면 최대 2억 5,051만 원입니다. 1년에 갚을 수 있는 원리금은 소득의 40%인 2,000만 원인데, 은행은 금리를 4%가 아니라 스트레스 금리 3%p를 더한 7%로 보고 이 금액을 계산합니다. 금융위원회가 10.15 대책 때 낸 참고자료도 같은 조건에서 2.51억 원을 제시했습니다. 계산기 결과를 억 단위로 반올림하면 2.51억 원으로 일치합니다.

반대로 소득이 적어 DSR 한도가 1억 원에 못 미쳐도, 새 대출을 받은 뒤 총대출액이 1억 원 이하라면 DSR 한도 자체가 적용되지 않습니다. 다른 대출이 없는 연소득 1,500만 원이면 DSR로는 7,515만 원이지만 계산기는 1억 원까지를 최대로 보여 주고 그 이유를 함께 적습니다. LTV와 DTI는 이때도 따로 적용됩니다.

스트레스 금리가 없다면 같은 조건의 한도는 3억 4,910만 원입니다. 가산금리 때문에 9,858만 원이 줄었습니다. 위 계산기에서 연소득에 50,000,000을 넣으면 두 값이 함께 나옵니다.

혼합형·주기형을 고르면 한도가 늘어나나요?

늘어납니다. 금리가 일정 기간 고정되는 대출은 금리 상승 위험이 작다고 보고 스트레스 금리를 일부만 더하기 때문입니다. 수도권 주담대 30년 만기에 고정 기간이 5년이면 혼합형은 3%의 80%인 2.4%p, 주기형은 40%인 1.2%p만 더합니다. 그래서 연소득 5,000만 원의 한도는 혼합형 2억 6,645만 원, 주기형 3억 352만 원으로 변동형보다 각각 1,593만 원, 5,300만 원 많습니다.

연소득이 1억 원이면 변동형 5억 102만 원, 혼합형 5억 3,290만 원입니다. 금융위 참고자료의 5.01억 원, 5.33억 원과 같은 값입니다. 고정 기간이 만기의 70% 이상이거나 만기까지 금리가 고정되면 가산이 없어 한도가 스트레스 없을 때와 같아집니다.

기존 대출이 있으면 한도가 얼마나 줄어드나요?

기존 대출의 1년 원리금만큼 새 대출에 쓸 수 있는 몫이 줄어듭니다. 연소득 5,000만 원인 사람이 금리 6% 마이너스통장 한도 3,000만 원을 갖고 있다면, 쓰지 않았더라도 한도 ÷ 5년과 이자를 합친 7,800,000원이 기존 원리금으로 잡힙니다. 2,000만 원 중 12,200,000원만 남아 주담대 한도는 2억 5,051만 원에서 1억 5,281만 원으로 내려갑니다. 마이너스통장 하나가 주담대 한도를 9,769만 원 깎는 셈이라, 주택 구입을 앞두고 쓰지 않는 한도를 정리하는 경우가 많습니다. 보유 대출을 종류별로 넣으면 계산기가 별표18 방식대로 연 원리금을 알아서 잡습니다.

신용대출 한도는 어떻게 계산하나요?

만기일시 신용대출은 원금을 5년으로 나눈 금액과 1년 이자를 더해 원리금으로 봅니다. 연소득 1억 원이 금리 5.5%로 5년 만기일시 신용대출을 받으면 1년 원리금 상한 4,000만 원을 '대출액 × (1/5 + 5.5% + 1.5%)'로 나눠 1억 4,814만 원이 나옵니다. 금융위가 3단계 스트레스 DSR을 발표하며 든 예시(1.48억 원)와 같은 결과입니다. 스트레스 금리가 없을 때는 1억 5,686만 원으로, 금융위 표에는 1.6억 원으로 적혀 있습니다. 다만 이 예시는 2025년 6.27 대책 전 자료입니다. 지금은 기존 신용대출과 새 신용대출을 합쳐 연소득 이내로 취급하므로, 다른 신용대출이 없다면 계산기는 DSR 기준 금액과 함께 실제 최대인 1억 원을 보여 줍니다. 마이너스통장 한도 3,000만 원이 있었다면 상한은 7,000만 원입니다. 카드론은 이 합계에 들어가고 현금서비스는 빠집니다.

신용대출의 스트레스 금리는 신용대출 잔액 합계가 1억 원을 넘을 때만 붙습니다. 연소득 6,000만 원이면 DSR 한도가 9,411만 원으로 1억 원에 못 미쳐 가산이 없고, 연소득 이내 원칙 때문에 실제 최대는 6,000만 원입니다. 신용대출을 이미 1억 원 넘게 가진 사람은 1년간 규제지역 주택을 더 사지 않겠다고 약정하지 않는 한 신용대출을 새로 받을 수 없습니다(은행업감독규정 〈별표6〉 13호).

최종 주담대 한도는 DSR만 보면 되나요?

아닙니다. 주담대는 DSR 한도, LTV 계산기로 구하는 담보 한도, DTI 계산기의 소득 한도, 수도권·규제지역 가격대별 한도(15억 원 이하 6억, 25억 원 이하 4억, 그 초과 2억 원), 생애최초 6억 원 상한 가운데 가장 작은 값까지만 나옵니다. 계산기에 주택 가격을 넣으면 다섯 값을 표로 비교합니다.

서울의 12억 원 아파트를 연소득 1억 원 무주택자가 산다면 DSR 한도는 5억 102만 원지만 규제지역 LTV 40%가 적용돼 4억 8,000만 원이 최종 한도입니다. 반대로 인천의 8억 원 아파트를 연소득 6,000만 원 생애최초 구입자가 산다면 LTV 한도는 5억 6,000만 원이지만 DSR 한도가 3억 61만 원라서 소득이 한도를 정합니다.

2금융권이나 지방 주택이면 한도가 얼마나 다른가요?

2금융권은 DSR 기준이 50%라 연소득 5,000만 원 기준 변동형 한도가 3억 1,314만 원으로 은행보다 큽니다. 지방 주택은 스트레스 금리가 0.75%p로 낮아 같은 30년 조건에서 3억 1,950만 원이고 만기를 40년으로 잡을 수 있어 40년이면 3억 5,783만 원까지 늘어납니다. 수도권·규제지역 주담대는 만기가 30년으로 제한돼 계산기에 40년을 넣어도 30년으로 계산합니다.

이 계산기가 다루지 않는 경우

장래소득을 반영한 한도 상향, 디딤돌·보금자리론 같은 정책 모기지, 대환으로 갚을 기존 대출을 빼는 계산, 두 번째 주담대의 만기 15년 제한, 거치기간이 있는 대출은 계산하지 않습니다. 은행 상품별 내부 한도나 신용점수에 따른 감액도 반영하지 않습니다. 최종 한도 비교에서 선순위채권이나 세입자 보증금은 0원으로 봅니다. 이런 금액이 있다면 LTV 계산기에서 따로 확인하세요.