DSR 제외 대출 정리

DSR에 안 잡히는 대출은 무엇인가요?

시행세칙 〈표3〉이 '불포함'으로 정한 세 가지, 곧 전세자금대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출은 원금도 이자도 DSR에 들어가지 않습니다. 예금이나 보험 해약환급금을 담보로 한 대출은 갚지 못할 위험이 거의 없습니다. 전세자금대출은 보증금으로 돌려받을 돈이라 부채 부담에서 빼 왔습니다.

중도금·이주비 대출, 300만 원 이하 소액대출, 새희망홀씨·햇살론 같은 서민금융상품, 정부·지자체 이차보전 정책대출, 주택연금, 할부·리스·현금서비스는 성격이 다릅니다. 이 대출을 새로 받을 때는 DSR 심사를 하지 않습니다. 그러나 감독규정 4.마 단서에 따라 나중에 다른 대출을 심사할 때는 기존 부채에 들어갈 수 있습니다. 중도금이 대표적인데, 잔금 전에 신용대출을 받으려 하면 중도금 원금을 25년으로 나눈 금액과 이자가 DSR에 잡힙니다.

전세대출은 DSR에 포함되나요?

무주택자의 전세대출과 지방 전세대출은 포함되지 않습니다. 2025년 10월 29일부터는 1주택자가 수도권·규제지역에서 받은 전세대출의 이자만 DSR에 넣습니다. 보유한 집이 어디 있든 전셋집이 수도권·규제지역이면 해당하고 버팀목 같은 정책 전세대출은 빠집니다. 10월 28일까지 계약한 건과 보증금을 늘리지 않는 연장도 빠집니다.

1주택자가 서울 전셋집에서 2억 원을 4%로 빌렸다면 1년 이자 8,000,000원이 DSR에 들어가고 연소득 5,000만 원이면 이것만으로 DSR이 16%입니다. 원금은 들어가지 않습니다. 시행세칙 원문에는 아직 전세자금대출이 DSR 제외로 적혀 있습니다. 하지만 금융위원회가 행정지도로 먼저 시행하고 있어 은행 창구에서는 이 기준이 적용됩니다. 계산기 허브의 보유 대출에서 전세대출을 추가하면 이 방식대로 계산합니다.

마이너스통장과 카드론은 DSR에 들어가나요?

둘 다 들어갑니다. 마이너스통장은 한 푼도 쓰지 않았어도 한도 전체를 대출로 봅니다. 한도 ÷ 5년과 한도 기준 이자를 원리금으로 잡습니다. 장기카드대출(카드론)도 DSR 대상이라 분할상환이면 원금 ÷ 약정만기(5년 이내), 그 밖에는 원금 ÷ 약정만기(3년 이내)에 이자를 더합니다. 반대로 단기카드대출(현금서비스)과 할부·리스는 새로 이용할 때 DSR 심사를 하지 않고 다른 대출을 심사할 때 앞으로 1년 동안 갚을 금액이 들어갑니다.

DSR 소득 산정 기준은?

원칙은 원천징수영수증이나 소득금액증명원 같은 증빙소득입니다. 최근 2년 증빙소득을 확인해 최근 1년 소득을 쓰되, 두 해 차이가 20%를 넘으면 2년 평균으로 봅니다. 늘어난 소득이 계속 유지된다는 걸 입증하면 최근 1년 소득을 씁니다. 입사한 지 1년이 안 됐다면 연으로 환산한 뒤 10%를 빼는데, 신규 입사·복직이나 청년·신혼부부는 빼지 않습니다.

증빙이 어려우면 국민연금·건강보험료로 추정하는 인정소득은 95%, 카드 사용액·임대료 같은 신고소득은 90%만 반영하고 추정 연소득은 5,000만 원을 넘지 못합니다. 신고소득으로 4,000만 원이 확인되면 3,600만 원으로 보는 식입니다. 두 가지 이상 소득자료를 쓰면 DSR에서 7,000만 원까지 인정합니다. 금융위원회는 2027년 1월부터 소득 상승률이 20%를 넘으면 2년, 30%를 넘으면 3년 평균을 쓰는 방식으로 바꾸겠다고 발표했습니다.

DSR 부부합산은 어떻게 하나요?

배우자 소득을 더하면 배우자 명의 대출도 모두 부채에 더합니다. 본인 연소득 5,000만 원에 만기일시 신용대출 4,000만 원이 있고 수도권 주담대 3억 원(4%·30년)을 받으려 하면 DSR은 55.17%, 스트레스 반영 68.7%입니다. 연소득 3,000만 원에 신용대출 2,000만 원이 있는 배우자와 합산하면 각각 40.98%, 49.44%로 내려가 기준 40% 안에 들어옵니다. 배우자 소득은 증빙소득이나 신고소득만 더할 수 있고 본인 소득을 인정소득으로 산정했다면 배우자 소득은 합산할 수 없습니다. 부부합산 여부는 상품마다 달라 신청 전에 확인하세요. 같은 계산은 DSR 계산기에서 '부부합산'을 고르면 됩니다.

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위 표는 은행 기준입니다. 상호금융·저축은행·보험사 등 2금융권의 업권별 감독규정 원문은 확인하지 못해 세부 방식이 다를 수도 있습니다. 상속·경매로 떠안은 대출, 채무조정을 위한 조건 변경, 긴급 생활안정자금 예외(1.5억 원 한도), 정책 모기지의 개별 요건은 다루지 않습니다. 대출이 어느 항목에 해당하는지 애매하면 금융기관에 확인하세요. 금액까지 넣어 계산하려면 DSR 한도 계산기를 쓰세요.